(Red) – Un Consiglio Comunale convocato, in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 193 del Tuel, per approvare la salvaguardia degli equilibri e variazione di assestamento generale (art. 175 comma 8 Tuel) per l’esercizio finanziario del 2021, un ordinatorio pertanto fondamentale per il prosieguo dell’attività amministrativa del governo di centrodestra capeggiato dal Sindaco forzista Gaetano Cimmino. Ed anche questa volta, come le tante altre volte in precedenza, le opposizioni avevano lavorato, sottotraccia e con l’intenzione di spiazzare la coalizione di maggioranza, in maniera infida e strumentale. Operazioni di tipo strategico che, in assenza di un credibile contenuto politico-amministrativo, mirava a sfasciare gli equilibri della più che granitica coalizione a sostegno di Cimmino. Una serie di polemiche vuote, e senza senso, innescate dagli inizi di luglio che, proseguite nel corso del mese, hanno trovato sponda in atteggiamenti ambigui di qualche consigliere della maggioranza che, approfittando di un naturale calo di tensione e/o leggerezza di qualche altro consigliere in buona fede, avrebbe tentato di scombussolare gli equilibri stabili e coesi della indistruttibile maggioranza di Cimmino. L’obiettivo, ben definito, era quello di giocare un “tiro sinistro” al Sindaco e, nella migliore delle ipotesi, indebolirlo sul voto che l’assise avrebbe dovuto esprimere sull’ordine del giorno di Marina di Stabia, oggetto di discussione nel Consiglio Comunale del 7 luglio scorso, che avrebbe sicuramente registrato in aula l’assenza della Leghista Donnarumma (non ha mai veramente “legato” con questa maggioranza) e del fedele cimminiano Tito in vacanza in terra di Calabria. Giocando sui numeri, che avrebbero dovuto consentire a Cimmino di mantenere in aula il numero legale, e contando sull’assenza di tutte le opposizioni programmata dal capopolo Di Martino con la concreta possibilità di qualche ulteriore assenza per sopraggiunte necessità, che avrebbe potuto verificarsi tra le fila del Cdx, ecco che i complottisti di professione agivano a tuttotondo, immaginando uno scenario disastroso che avrebbe sicuramente potuto compromettere la tenuta dell’intera maggioranza. Al contrario, invece, lo scafato ed esperto Gaetano Cimmino aveva già predisposto una rete di protezione a garanzia della tenuta della coalizione di governo che, anche in occasione della “bollente” giornata di ieri, è risultata affidabile e compatta, perdendo per strada un solo pezzo che, proprio nell’occasione della seduta consiliare di ieri, ha mostrato tutti i limiti di una cultura “patriarcale” mirante a distruggere, non certamente a costruire, per finalità legate a meri fattori sicuramente estranei al patrimonio culturale, ed alla genesi politica, dei veri politici stabiesi. Invero, nella giornata di ieri, è accaduto che solo alcuni partiti politici hanno mostrato di lavorare, in maniera seria e responsabile, e questi sono stati: Forza Italia(Stabiese), Fratelli D’Italia e le civiche schierate nella coalizione cimminiana, mentre la Lega, quella di Tina Donnarumma, si è defilata estraniandosi, sia dal dibattito politico pubblico che dal confronto interno alla coalizione di governo, mostrando attraverso questo equivoco comportamento di non aver mai rotto i ponti, in via definitiva, con le opposizioni con le quali è stata eletta nel 2018, né di essere entrata a pieno titolo nella coalizione di governo della città. Insomma una vera delusione ha prodotto il “nuovo contenuto” della Lega stabiese, tanto deludente da classificarla quale elemento “spurio” incapace di esprimere nessun tipo di posizione politica che sia risultata autorevole e credibile nell’articolato, oltre che complesso, dibattito politico cittadino. Ma chi ne è uscito con le ossa rotte è stato proprio il PD stabiese che, attraverso l’assenza ai lavori del consiglio di Francesco Iovino, si è lasciato trascinare nella “palude” degli accidiosi dove le componenti civiche, innescate dal “civico vivino Di Martino”, gli hanno impedito di poter partecipare ad un importante e fondamentale dibattito politico nell’interesse del futuro della città a coronamento di una operazione partita ormai da circa un quarto di secolo fa. La ragione? L’esasperato “complottismo” che anima Di Martino il quale, a quanto sembra, è sempreconvinto di poter essere il prossimo candidato sindaco di Castellammare e, incurante della grande quantità di acque passate sotto i ponti, pensa che possa bastare una semplice “ciambella a paperella” in grado di garantirgli di poter svolgere questo ruolo nella primavera del 2023. I lavori del consiglio sono iniziati alle 19.00, dopo aver approvato tutti i punti all’ordinatorio, fino alle 21,30 quando il Presidente, Emanuele D’Apice, ha chiuso i lavori con l’approvazione dell’OdG su Marina di Stabia con 15 voti favorevoli. Pertanto, alla luce di questo importante passaggio, il Sindaco Cimmino potrà dar luogo finalmente alla convocazione della Conferenza dei Servizi per procedere all’avvio della conclusione di un interminabile iter, durato 25 anni circa, per la realizzazione delle opere a terra di Marina di Stabia.
Ecco l’OdG approvato da 15 Consiglieri Comunali su 15 presenti in aula. Assenti il PD, Italia Viva, Lega, LEU, e tutte le Civiche delle opposizione di Centrosinistra.
ORDINE DEL GIORNO
RELAZIONE RICOGNITIVA “MARINA di STABIA”
Al fine di agevolare la disamina delle correlate vicende amministrative relative alle articolate attività che hanno caratterizzato il progetto di “MARINA di STABIA “, si ritiene opportuno riepilogare, in ordine cronologico, le fasi salienti che hanno scandito il procedimento dell’intervento che trae origine nell’ambito dell’istituto della programmazione negoziata “Contratto d’Area Torrese-Stabiese”, introdotto dalla Legge 662/96, definito dalla Delibera CIPE del 21/3/1997:
In data 09/07/1997 veniva sottoscritto un accordo tra l’Amm.ne Comunale di C/mare di Stabia, la C.M.C e la S.T.I.S. per la realizzazione del porto turistico “Marina di Stabia”. Il contenuto dell’Accordo sarebbe diventato parte integrante del “Contratto d’Area” successivamente sottoscritto il 30.03.98 ai sensi della L. 662/96;
In data 28/07/1997 il Consiglio comunale con la deliberazione n.93 approvava la riconversione del compendio immobiliare sito al C.so De Gasperi n.313 in “Porto Turistico”, come delineato dal progetto presentato dalle ditte C.M.C. s.p.a. e S.T.I.S. s.p.a, nell’ambito d’interventi compatibili con il Contratto d’Area Torrese-Stabiese.. Con il richiamato atto deliberativo il Consiglio comunale assumeva tra l’altro:
- di fare proprie le osservazioni e considerazioni della Relazione dell’ISRI sul progetto;
- di approvare e fare proprio il contenuto dell’accordo tra l’A.C. e le società STIS e CMC del 9/7/1997, … quale parte integrante e sostanziale dell’atto deliberativo;
- di delegare il Sindaco alla sigla del Contratto d’Area.
Sulla base della delega ricevuta e delle indicazioni dell’Accordo il Sindaco partecipava alla Conferenza di Servizi (indetta per il 20.07.1998) per l’approvazione del progetto, convocata e coordinata dal Ministero dei Trasporti e della Navigazione, trattandosi di intervento inserito nell’ambito dello strumento di programmazione negoziata denominato “Contratto d’Area Torrese-Stabiese”. Il Responsabile Unico del Contratto d’Area fu individuato nell’Assessore all’Industria della Regione Campania.
In data 1/07/1998 con deliberazione n. 68 il Consiglio comunale ribadiva, tra l’altro, al Sindaco la più ampia delega a rappresentare la Città nella Conferenza dei Servizi e confermava la volontà di muoversi nel quadro della Deliberazione assunta il 28/07/1997.
In virtù della speciale normativa che regola il Contratto d’Area, la Conferenza di Servizi delle Amministrazioni pubbliche e dei privati coinvolti (Ministero dei Trasporti, Regione Campania, Provincia di Napoli, Comune di Castellammare di Stabia, Ministero BB.AA.CC., Soprintendenza ai BB.AA.CC., Comando di Zona Fari-Capitaneria di Porto, Ministero LL.PP-OO.MM, Consorzio A.S.I- T.E.S.S s.p.a e dalla Soc. STIS e C.M.C.), nella seduta del 20.07.1998, approvava con prescrizioni il progetto, riservandosi di verificarne in un momento successivo il recepimento.
Il progetto approvato contemplava la realizzazione di “Opere a mare” (scogliere, moli e pontili fissi e galleggianti) e di “Opere a terra” per la riqualificazione dell’ambiente naturale e del costruito, prevedendo la demolizione e ricostruzione della maggior parte dei volumi industriali esistenti e la ristrutturazione di alcuni di essi
In dettaglio erano previsti i seguenti interventi :
- PARCHEGGIO (entroterra) mc. 80.400
- EDIFICIO SPORT CENTER ( destinazione sportiva ) mc. 16.899
- EDIFICIO YOUTH CENTER ( “ servizi) mc. 10.557
- EDIFICIO CINEMA MULTISALA ( “ culturale) mc. 14.783
- EDIFICIO CENTRO COMMERCIALE ( “ comm.) mc. 33.782
- EDIFICIO HOTEL ( “ servizi) mc. 35.211
- EDIFICIO CAFFETTERIA-RISTORANTE mc. 16.891
- TORRE DI CONTROLLO-UFF e CAPITANERIA mc. 4.823
- EDIFICIO CIRCOLO NAUTICO mc 7.447
- EDIFICIO
SCUOLA DI VELA
mc. 13.766
(stralciato in seguito alla prescrizione della C.d.S) - SERVIZI DEL PORTO mc. 1.206
- VERNICIATURA CARPENTERIA ( INDUSTRIALE) mc. 9.408
- OFFICINE MECCANICA ED ELETTRICA ( “ “ ) mc. 5.250
- VELERIA-MAGAZZINO ( “ “ ) mc. 5.040
- RIMESSAGGIO COPERTO ( “ “ ) mq 3.472
- SPAZIO ESPOSITIVO NAVALE (esposizione e negozio esposizione) mc. 67.400
- ATELIER STUDIO DELLA CITTA’ mc. 5.964
L’approvazione definitiva (con prescrizioni) si ebbe nella seduta del 16/11/1998.
In data 6/11/2000 fu sottoscritto tra il Dirigente del Settore Urbanistica pro-tempore ed il Rappresentante Legale della Marina di Stabia S.p.A. la convenzione recante “Atto di determinazione del contributo per la concessione edilizia relativa al progetto di porto turistico “Marina di Stabia”, assentito dalla conferenza di servizi tenutasi nell’ambito della procedura del Contratto d’Area Torrese-Stabiese”, così come approvato dalla Giunta Comunale con atto n°459 del 25.9.2000 .
In detto atto venivano rappresentate, tra l’altro, le volumetrie imponibili sulle quali era determinato il contributo relativo agli oneri di urbanizzazione, escludendo i volumi degli edifici e dei manufatti connessi all’attività portuale in quanto facenti parte dell’opera portuale ed insistenti sul demanio marittimo (Torre di Controllo – Circolo Nautico – Scuola di Vela – Edificio di Rimessaggio Coperto e Servizi Igienici del Porto), nonché i volumi corrispondenti ai parcheggi entro terra degli edifici esistenti da ristrutturare (art.9 L.122/89) ed, infine, il volume dell’edificio esistente destinato ad “Atelier Studio Città” in quanto assegnato in comodato d’uso all’Amministrazione Comunale. Le volumetrie imponibili indicate nella convenzione del ‘2000 sono riassunte nel seguente prospetto:
- PARCHEGGIO (sottostante i nuovi edifici) (mc. 94.320,00)
- EDIFICIO SPORT CENTER (mc. 16.831,584)
- EDIFICIO YOUTH CENTER (mc. 10.489,248)
- EDIFICIO CINEMA MULTISALA (mc. 14.747,040)
- EDIFICIO CENTRO COMMERCIALE (mc. 33.795,300)
- EDIFICIO HOTEL (mc. 37.973,628)
- EDIFICIO CAFFETTERIA-RISTORANTE (mc. 16.959,096)
- SPAZIO ESPOSITIVO NAVALE (ed. esistente – esposizione e negozio) (mc. 54.517,230)
La citata convenzione (rep. n. 3104), oltre a disciplinare il pagamento delle rate relative all’importo complessivo di lire 5.492.616.490 (costo di costruzione) e lo scomputo degli oneri di urbanizzazione con la diretta esecuzione delle opere, individuava anche le polizze fidejussorie a garanzie degli adempimenti relativi agli impegni dell’atto ed al pagamento degli oneri assunti dalla società. La stessa convenzione costituiva anche atto amministrativo di abilitazione dei lavori (concessione edilizia – [ora permesso di costruire]).
VARIANTE del 2003
In data 19/12/2003 la Conferenza di Servizi, indetta dal Responsabile Unico del Contratto d’Area (Assessore all’Industria della Regione Campania), approvava il progetto di variante presentato dalla società Marina di Stabia. Il nuovo progetto veniva indicato come adeguamento alle prescrizioni (relative alle opere a terra) derivanti dalle decisioni assunte dalle Amministrazioni nella Conferenza di Servizi decisoria del 16/11/1998. La variante del 2003 si sintetizza nella seguenti modifiche al progetto originario:
- la modifica del lay-out del complesso rispetto a quello della previsione iniziale, aumentando la distanza tra gli edifici da 2 a 10 mt. al fine di consentire una migliore apertura verso il mare;
- l’ampliamento dei parcheggi interrati in misura a quanto prescritto dalla Conferenza del 16/11/1998;
- la (ri)proposizione della scuola di vela;
- la non realizzazione del capannone di rimessaggio originariamente approvato;
- l’aumento dell’altezza di interpiano dettata da necessità di carattere strumentale e tecnologico e di adeguamento alla normativa in materia di prevenzione e sicurezza degli ambienti di lavoro, che ha determinato un aumento dell’altezza complessiva di ciascun edificio prescritto nel limite massimo di 17,30 mt, in sede di conferenza per non superare il parametro imposto dalla L.R. n. 35/87 causando inevitabilmente l’incremento della volumetria;
- il cambio di utilizzazione dell’ex capannone montaggio carri da area espositiva per la nautica a centro commerciale.
Si riassume di seguito il prospetto recante gli edifici da realizzare e/o da ristrutturare e le relative funzioni, nonché la consistenza volumetrica degli stessi, come indicati nel progetto approvato nella Conferenza di Servizi del 2003 :
| Descrizione | Volumetria |
| A – SPORT CENTER strutturato in un solo edificio | mc. 23.409,00 |
| B – YOUT CENTER strutturato in un solo edificio | mc. 16.596,00 |
| D – MALL CENTRO COMMERCIALE strutturato in due edifici collegati da passerelle. Questi edifici, oltre agli spazi commerciali, comprendono spazi per uffici all’ultimo livello | mc. 40.005,00 |
| E – ALBERGO strutturato in tre edifici collegati da passerelle | mc. 66.559,00 |
| F – UFFICI-RISTORANTI– strutturato in due edifici collegati da passerelle con funzioni, al piano terra di ristorante ed esercizi commerciali, e ai piani superiori, con funzioni ad uffici | mc. 29.719,00 |
| G– SCUOLA DI VELA strutturato in un solo edificio | mc. 6.023,00 |
| H – CIRCOLO NAUTICO strutturato in un solo edificio | mc. 6.939,00 |
| I – TORRE DI CONTROLLO strutturato in un solo edificio | mc. 5.274,00 |
| L – PARCO COMMERCIALE strutturato nell’ex capannone montaggio carri e adibito (secondo il progetto approvato in data 16/11/1998) a “Esposizione e Negozio Esposizione Nautica”. La ristrutturazione in variante prevede la suddivisone in due livelli . Al piano terra una hall connette al piano interrato garage e al piano superiore adibito a galleria commerciale. La hall stessa al piano terra connette da un lato con un supermercato e con l’altro lato con un megastore. | mc. 64.312,00 |
| M– ATELIER DI PROGETTAZIONE PER LA CITTA’(strutturato su un solo edificio mediante la ristrutturazione dell’edificio esistente e del manufatto ex cabina elettrica | mc. 7.994,00 |
TOTALE. mc. 259.891
In conseguenza dell’approvazione della variante da parte della Conferenza di Servizi del 19/12/2003, “…… la determinazione conclusiva della conferenza produce l’effetto di variazione dello strumento urbanistico e tiene luogo della concessione edilizia, salvo l’obbligo del soggetto proponente di provvedere all’eventuale versamento degli oneri concessori “.
In data 15/1/2007, venne sottoscritto atto integrativo del contratto d’Area Torrese Stabiese – Primo Protocollo Aggiuntivo presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri in cui, tra l’altro, si legge che l’atto:
“integra il Primo Protocollo Aggiuntivo al Contratto d’Area Torrese Stabiese sottoscritto il 15 marzo 1999, relativamente all’investimento della iniziativa Marina di Stabia Spa, ratificando la “variante non sostanziale” approvata dal Responsabile Unico con atto del 5 dicembre 2006, prot. N. 154;
…la variante prevede un nuovo quadro riepilogativo e comparativo dei lavori e delle spese così come variate rispetto alle ipotesi originarie. Rimane invariato l’importo massimo degli aiuti pubblici concessi provvisoriamente in sede di sottoscrizione del Primo Protocollo aggiuntivo al Contratto d’area Torrese Stabiese, giusta autorizzazione della Commissione Europea. Rimane anche invariato il numero di 141 occupati a regime previsto nel progetto originario.
Nello stesso Protocollo Aggiuntivo, inoltre, si prende atto:
…che la società Marina di Stabia si è impegnata a realizzare e a rendicontare tutte le nuove attività previste nella proposta di aggiornamento del programma di investimento e a non variare i livelli produttivi ed occupazionali del programma originario, in quanto anche tutte le opere originariamente previste verranno realizzate.
.. dell’ulteriore provvedimento del Responsabile Unico trasmesso in data 20 dicembre 2006 n. 164 in cui si dispone che, in base alle norme previste dall’art.2, comma 79 del D.L. 262/06 convertito con modificazioni nella legge n°286 del 24 novembre 2006, il termine finale per il completamento dell’investimento della Marina di Stabia S.p.A. è fissato al 19 dicembre 2007 dovendosi considerare la conferenza di servizi del 19 dicembre 2003 quale ultima autorizzazione amministrativa necessaria per dare l’avvio all’esecuzione dell’opera .
Il predetto documento venne sottoscritto in data 15.1.2007 dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri – Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali, dal Ministero per lo sviluppo Economico, dal Responsabile Unico del Contratto d’Area Torrese – Stabiese, dal rappresentante della s.p.a. TESS e dalla s.p.a. Marina di Stabia.
E’ opportuno richiamare, nell’articolato iter che ha caratterizzato la procedura amministrativa della progettualità di Marina di Stabia, anche l’atto Consiliare n. 64 del 3 giugno 2008 con il quale, nell’ambito del più vasto programma di rigenerazione del water front di C.so de Gasperi, furono tracciate, per la realizzazione delle opere a terra, alcune linee di indirizzo per la redazione di un PUA, confermate con successivo atto Commissariale n. 23 del 25 marzo 2013, linee per le quali, oggi, se ne richiede una rivisitazione per le motivazioni che appresso verranno illustrate.
Da tutto ciò si evince come la programmazione del Contratto d’Area Torrese Stabiese per marina di Stabia, non sempre ha avuto corrispondenza con quella comunale.
A seguito della rielaborazione del P.R,G., in fase ricognitiva è stata
riportata la nuova destinazione dell’area interessata dall’intervento di Marina
Stabia come zona omogenea per “attrezzature del porto turistico
(D.P.C.M.15.4.1998)” (già destinata come zona industriale ex C.M.I) e zona omogenea “H di attrezzature turistico
ricettive”. Inoltre, nell’elaborato di
analisi riportato nella Tavola 0 – Relazione, a corredo della Variante al
P.R.G., è stata computata l’intera superficie terziaria prevista nel progetto
per complessivi 55.503 mq.
Studio di Fattibilità/ Marina di Stabia
opere a terra/ proposta di Variante
Lo sviluppo dell’intera superficie territoriale costituente le Opere a terra è pari a poco meno di 40.000 mq., mentre il fronte urbano impegnato dalle volumetrie di proprietà di Marina di Stabia è lungo ml. 580, vale a dire circa il 20% dell’intero tratto di waterfront che si snoda dalla sponda meridionale del Sarno, sino all’incrocio con Corso Garibaldi, dove il lungomare cittadino, oltre a piegare leggermente verso occidente, in corrispondenza dell’Hotel Miramare, assume caratteri ancora più urbani per arrivare sino in centro, alla Villa e alla Cassa Armonica e, di lì, continuare nell’ulteriore tratto della cosiddetta Banchina Zì Catiello.
Nello studio di fattibilità l’intera area ricompresa tra le strutture del Polo nautico e il Corso De Gasperi è suddivisa, schematicamente, in tre zone, con destinazione funzionale prevalente rispettivamente di Parco Residenziale, Polo ricettivo e Mercato del Mare.
Tabella superfici e volumetrie di progetto per aree funzionali
Parco residenziale
La varietà dei moduli abitativi, di diversi tagli, dai 40 metri quadrati dei monolocali fino ai 130, sono distribuiti su quattro livelli per gli edifici fronte strada e su tre in quelli che guardano verso il mare. I dati metrici sono così riassunti:
RESIDENZE : 17810 mq – 58773 mc
UFFICI : 1040 mq – 3432 mc
COMMERCIO DI VICINATO : 2080 mq – 4160 mc
PARCHEGGI COPERTI : 8500 mq – 28050 mc
URBANIZZAZIONE PRIMARIA 2320 mq
(viabilità interna, piazze, aree verdi, parcheggi a raso)
Polo ricettivo
La parte centrale del lungo lotto a disposizione sarà dedicato alle attività di un polo ricettivo, tra l’insediamento residenziale e quello più propriamente commerciale che prevede il riutilizzo del capannone in ferro e vetro che sorge nella parte terminale del lotto; l’idea di progetto prevede un albergo di categoria superiore, con 120 stanze, ristoranti, piscina, ampi spazi all’aperto ed attrezzature congressuali, un residence per 54 miniappartamenti (residenze temporanee, case vacanza) una spa e fitness.
La soluzione progettuale concentra gli ampi spazi necessari alla attrezzatura alberghiera, quelli congressuali e le aree fitness, con piscine e palestre, al di sotto di una grande piastra di circa 8.300 mq, al di sopra della quale si elevano tre blocchi di edifici: due, collegati tra di loro e di quattro piani fuori terra, per l’albergo vero e proprio ed un terzo staccato, di tre piani, per il Residence. La piastra si configura come una vera e propria grande piazza.
I dati metrici sono così riassunti:
HOTEL : 115 stanze doppie 5 suite 10740 mq – 38822 mc
AREA CONGRESSUALE : 1720 mq – 7396 mc
SPA : 4620 mq – 16596 mc
RESIDENCE : 54 2910 mq – 9603 mc
PARCHEGGI COPERTI : 7000 mq – 23100 mc
COMMERCIO DI VICINATO : 655 mq – 2817 mc
URBANIZZAZIONE PRIMARIA : 3240 mq
viabilità interna, piazze, parcheggi a raso, aree verdi
Mercato del mare
Lo studio di fattibilità prevede il recupero di un grande capannone industriale che verrà trasformato in vero e proprio parco commerciale di lusso, nei quali il cibo rappresenta il minimo comun denominatore in tutte le sue declinazioni: ristoranti, cocktail bar, banchetti con street food di qualità, negozi al dettaglio di prodotti anche pregiati, librerie specializzate, corsi di cucina e showcooking di chef di livello.
La relazione del luogo con il porto turistico e la tradizione e vocazione del territorio inducono ad immaginare un vero e proprio Mercato del Mare, dove trovino posto le eccellenze della produzione locale, delle tipicità artigianali, dove si promuova un’alimentazione rispettosa delle tradizioni. Inoltre il grande spazio all’aperto, rivolto verso il mare, diventerà uno spazio multifunzionale per allestire aree per degustazione, eventi, mostre o anche semplicemente spazi attrezzati all’aperto per le varie strutture di ristorazione.
Lo studio di fattibilità prevede la realizzazione di uno spazio per spettacoli, un’arena all’aperto per circa 400 posti con una giacitura ruotata verso il mare e il panorama che fa da sfondo naturale alla scena;
Al di sotto dell’area occupata dal teatro, suddiviso in due livelli che si affacciano l’uno sull’altro, uno alla quota 3.50 dove si aprono vari ingressi dedicati, e l’altro a quella di – 0.10 – la stessa dell’autorimessa – trova posto l’Atelier Città. Infine, in sostituzione della fascia di edifici presenti in questa porzione dell’area, lungo il Corso de Gasperi, viene realizzato un ulteriore edificio di soli due piani fuori terra, una stecca dedicata al piano terra al commercio di vicinato e a quello superiore ad uffici e studi, che riprende la tipologia e lo schema dello zoccolo commerciale proposto sulla testata opposta.
I dati metrici sono così riassunti:
MERCATO DEL MARE SUPERFICIE DI VENDITA : 9550 mq – 49800 mc
UFFICI : 1300 mq – 4290 mc
COMMERCIO DI VICINATO : 1300 mq – 5590 mc
ATELIER CITTÀ : 1548 mq
PARCHEGGI COPERTI : 5300 mq – 17490 mc
URBANIZZAZIONE PRIMARIA : 9820 mq
viabilità interna, piazze, parcheggi a raso, aree verdi
PASSEGGIA A MARE PEDONALE : 1950 mq
TABELLA RIEPILOGATIVA SUPERFICI E VOLUMI DI PROGETTO
PARCO RESIDENZIALE 18360 mq 66365 mc
POLO RICETTIVO 19095 mq 75234 mc
MERCATO DEL MARE 10348 mq 59680 mc
TOTALE 47803 mq 201.279 mc
LA LINEA di COSTA ed il PORTO TURISTICO di MARINA di STABIA
E’ evidente che gli interventi relativi al completamento delle opere a terra del Porto Turistico di Marina di Stabia, quale importante cerniera tra l’opera a mare, già realizzata, e il resto della città, non possono che considerarsi organiche all’intero Programma di rigenerazione, recupero e riqualificazione del waterfront di C.so de Gasperi, e, pertanto, devono trovare coerenza con gli indirizzi già resi da questa Amministrazione, con gli atti di programmazione e con il redigendo PUC, volti ad un riuso delle volumetrie esistenti prevalentemente nel senso turistico, commerciale, direzionale artigianale e produttivo .
Questa discussione deve tenere conto di una visione unitaria ed ampia della città, della zona di via De Gasperi e dell’intera linea di costa, senza con ciò disconoscere il ruolo che potrà svolgere il sistema urbano retrostante, in particolare dei limitrofi quartieri di CMI e SAVORITO, in un complesso e ordinato processo di rigenerazione e riqualificazione urbana.
Tale processo unitario è finalizzato non solo a sottrarre tale area vasta da interventi sconnessi tra loro, ma anche a potenziare le opportunità di cui il territorio è capace, ed offrire, oltre ad una auspicabile riqualificazione ambientale, una possibilità di sviluppo economico e rilancio occupazionale per l’intera comunità stabiese, aspettative che potranno trovare concretezza proprio nelle attività conseguenti al completamento delle opere a terra di Marina di Stabia.
La rigenerazione dell’intera area e, quindi anche di quella portuale, va vista come una risorsa per lo sviluppo di eccellenza ad alta compatibilità ambientale, quale importante “gate” regionale non solo per i retrostanti siti archeologici e ambientali, ma anche per il suo profilo infrastrutturale internazionale, costituente un punto di snodo tra relazioni terrestri e relazioni marittime.
E’ indubbio che tali potenzialità rappresentano un’occasione per la rivitalizzazione ambientale e sociale attraverso l’insediamento di nuove funzioni compatibili e congruenti con la vocazione turistica dell’area e con le altre categorie, relazionate alla tutela degli interessi generali della collettività, e che tenga conto anche del tema principale del riuso dei contenitori industriali dismessi, che con il loro stato di fatiscenza, degrado e abbandono non collaborano di certo alla futura inclinazione della riqualificazione dell’area.
L’intero ambito territoriale va visto come un vero e proprio “Polo eccellente d’attrazione “ con il ruolo di catalizzatore delle attività del territorio circostante con l’obiettivo di generare motori di sviluppo delle aree d’influenza, operando in diretta sinergia con il potenziamento e la caratterizzazione delle attività economiche collegate e coordinate con le funzioni dell’attrattore.
Tale punto di eccellenza non trova soluzioni se non relazionato alla qualità urbana dell’intero impianto a terra, significando con ciò, mettere in rete, in un processo unitario di sviluppo, l’intero fronte a mare che, partendo dal quello di indubbio valore del centro storico prospiciente il porto commerciale, investe la villa comunale ed il lungomare di Corso Garibaldi fino a corso de Gasperi e comprendere l’intero tessuto urbano retrostante dei quartieri Nord della Città ( CMI e SAVORITO ).
In quest’ottica, gli interventi di Marina di Stabia devono essere inquadrati come l’occasione per avviare un processo di “saldatura urbana” tra i “due porti”; tra il centro storico della città ed il fronte del nuovo Porto Turistico, restituendo alla cittadinanza, con l’avvio del recupero e trasformazione di Corso De Gasperi, la visione ed il godimento dell’area marittima.
La finalità generale consiste quindi nel restituire a tale area il suo rapporto col mare, sia in termini fisici (riqualificazione urbanistica degli accessi e dei luoghi) che funzionali (con individuazione di categorie compatibili con la vocazione turistica, ricreativa dell’area, direzionale e commerciale) il tutto con l’obiettivo principe di restituire alla cittadinanza il godimento, la fruibilità e vivibilità del waterfront, per troppo tempo negato.
Le criticità che hanno segnato e caratterizzato le precedenti fasi della programmazione lungo questa linea di costa hanno generato e stanno tuttora generando un prolungato degradante stallo che penalizza questo ambito territoriale mortificandone le enormi potenzialità sotto tutti i profili, da quello produttivo, occupazionale e socio-economico, situazione aggravatasi anche per i recenti accadimenti della chiusura del locale stabilimento della MeridBulloni e per le vicende giudiziarie dell’ex complesso Avis.
LO STUDIO di FATTIBILITA’ PROPOSTO
In considerazione del notevole lasso di tempo intercorso dalla redazione del progetto generale dell’intero compendio (oltre 20 anni ), delle mutate dinamiche sociali ed economiche sviluppatesi negli ultimi tempi, delle intervenute significative modificazioni, sia a livello del contesto nazionale ed internazionale per quanto riguarda il settore della portualità turistica, la Società ha ravvisato la necessità di rimodulare i contenuti del completamento del porto Turistico Marina di Stabia, nello specifico quelli delle opere a terra, inserendo questi come elemento portante e trainante della complessa visione di insieme del processo di riqualificazione e rigenerazione del water- front e del suo sistema urbano retrostante.
Lo Studio di Fattibilità prodotto è finalizzato a verificare la sostenibilità – amministrativo-procedurale, urbanistica, ambientale, architettonica, economico-finanziaria – della Variante al Progetto relativo alle Opere a terra una volta concluse con i relativi collaudi, le attività connesse alla realizzazione di tutte le Opere a mare.
Sicuramente lo studio ridisegna, sia sotto il profilo urbanistico che architettonico, la fascia costiera, integrando le opere a terra con il più ampio e generale progetto di recupero e risanamento, concorrendo al nuovo assetto viario prevedente una modifica nella morfologia e geometria delle diverse componenti della sezione stradale: corsie di marcia, pista ciclabile, alberature, aree di sosta, viabilità interna, ecc..
Ampi distacchi tra gli edifici per creare introspezione e aperture prospettiche verso il mare e, in determinati punti, veri e propri slarghi, piazze, giardini, una successione di luoghi pubblici di aggregazione e socializzazione per offrire un sito godibile e frequentabile dalla collettività; la finalità è quella di rendere permeabile e godibile la vista e la sosta verso il mare che ritorna ad essere elemento sostanziale del waterfront.
La soluzione in variante proposta che porta ad una notevole diminuzione volumetrica di circa 60.000 mc., è quella di integrare alle due principali destinazioni funzionali riconfermate della precedente versione progettuale, il polo ricettivo e quello commerciale, una terza area, prevalentemente votata all’insediamento residenziale, sempre comunque funzionale e strutturale alle esigenze del porto, con un fronte urbano caratterizzato, per i primi due livelli, dalla presenza di spazi destinati al commercio di vicinato e, al di sopra, ad uffici e attività terziarie.
Questa scelta è stata orientata soprattutto nella considerazione che è sempre da perseguirsi, in casi di completa ristrutturazione urbanistica e riconversione funzionale, una formula in grado di assicurare una mixité tra funzioni, natura degli spazi e loro configurazione formale, tipologia di fruitori e futuri residenti del luogo.
In particolare, la scelta di destinare una parte delle aree a residenze, garantirà presenze durante tutte le stagioni dell’anno, evitando il rischio che, diversamente, l’utilizzazione dello spazio per funzioni specifiche, possa condurre ad una vivibilità di questa parte di città legata soltanto ad alcuni periodi particolari. Con tutte le problematiche, anche in ordine a questioni di sicurezza, ben note.
LE LINEE di INDIRIZZO
Preliminarmente va subito chiarito che tutte le attività connesse con gli interventi e le trasformazioni dell’area e delle relative volumetrie vanno inquadrate nell’ambito dello strumento operativo del contratto d’area così come introdotto dall’art. 2, comma 203, lettera f), della legge n. 662/1996 e, pertanto, assoggettate alle norme che regolano tale istituto.
f) “Contratto di area”, come tale intendendosi lo strumento operativo, concordato tra le amministrazioni, anche locali, rappresentanze dei lavoratori e dei datori di lavoro, nonche’ eventuali altri soggetti interessati, per la realizzazione delle azioni finalizzate ad accelerare lo sviluppo e la creazione di una nuova occupazione in territori circoscritti, nell’ambito delle aree di crisi indicate dal Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro del bilancio e della programmazione economica e sentito il parere delle competenti Commissioni parlamentari, che si pronunciano entro quindici giorni dalla richiesta, e delle aree di sviluppo industriale e dei nuclei di industrializzazione situati nei territori di cui all’obiettivo 1 del Regolamento CEE n. 2052/88, nonche’ delle aree industrializzate realizzate a norma dell’articolo 32 della legge 14 maggio 1981, n. 219, che presentino requisiti di piu’ rapida attivazione di investimenti di disponibilita’ di aree attrezzate e di risorse private o derivanti da interventi normativi. Anche nell’ambito dei contratti d’area dovranno essere garantiti ai lavoratori i trattamenti retributivi previsti dall’articolo 6, comma 9, lettera c), del decreto-legge 9 ottobre 1989, n. 338, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 dicembre 1989, n. 389.
Ciò premesso, alla luce delle considerazioni innanzi rese la proposta pervenuta ( studio di fattibilità ) va ricondotta ed inquadrata nell’ambito delle già delineate strategie urbanistiche del Comune di Castellammare di Stabia per renderla coerente con le linee di indirizzo dell’Ente poste alla base della redigenda pianificazione territoriale (PUC), tenendo anche conto delle valutazioni già rese dagli organi sovracomunali ( Soprintendenza e città metropolitana ) sulla “ integrazione delle destinazioni funzionali con attività di interesse collettivo capaci di interagire e rigenerare il territorio”.
Si rende pertanto necessario una riproposizione dello studio che preveda l’inserimento di una nuova organizzazione plano-volumetrica e spaziale che, partendo dal principio della riduzione volumetrica dell’esistente, si ponga in armonia con il nuovo sviluppo urbano e la riqualificazione ambientale che andrà a prevedersi lungo corso De Gasperi riverberando, anche sulle aree interne, benefici effetti sia sotto il profilo della rigenerazione urbana che quello socio-economico, con ciò sottolineando che non è il solo dato quantitativo in discussione, quanto la possibilità di dare a tali superfici e volumi una qualità insediativa, con funzioni ed attività in grado di ricreare un tessuto urbano fruibile e vivibile per l’intera città caratterizzato inoltre da valori e canoni architettonici capaci di avviare una politica di miglioramento morfologico e ambientale di notevole livello, individuando, lo si ribadisce, in linea con le direttrici già declinate negli atti di programmazione, categorie funzionali compatibili con la vocazione turistica, ricreativa dell’area, direzionale, commerciale ed artigianale.
Restano confermati, pertanto, i principi informatori coerenti e congruenti con le direttrici di sviluppo indicate nella programmazione del DOS, assunte nella nuova programmazione del PUC, per garantire la compatibilità urbanistica degli interventi indirizzati verso la riconversione delle volumetrie degli immobili nel senso delle sopra indicate categorie funzionali che restano vincolanti per la redazione della nuova proposta; resta infine inteso che ovviamente le modalità degli interventi ed i rapporti pubblico – privato andranno disciplinati da una apposita convenzione soggetta a trascrizione in Conservatoria.
Si ritiene, comunque, che dette funzioni possano variare ed avere una loro intrinseca flessibilità dettata dalle esigenze sia di mercato, che da quelle funzionali e strutturali al mantenimento di un moderno porto turistico.
Ogni diversa destinazione d’uso, quale quella riportata come “Parco Residenziale “ nella proposta avanzata, tale da comportare alle volumetrie del complesso immobiliare una diversa categoria funzionale tra quelle sopra declinate – turistica, produttiva, direzionale, commerciale, artigianale – dovrà preventivamente essere sottoposta al vaglio del competente Ministero che sarà chiamato a pronunciarsi al fine di verificare la possibilità di eventuali deroghe alle destinazioni d’uso attualmente compatibili e coerenti con la visione urbanistica già delineata. Ed in questa ottica, qualora il competente Ministero dovesse essere d’accordo sulla deroga, il Consiglio Comunale non esprimerà il suo consenso al residenziale a mercato libero, ma solo al residenziale strettamente funzionale al Marina con vincoli e condizioni da trascrivere in convenzione ed alla conservatoria.
La proposta progettuale dovrà, quindi, fornire la concreta fattibilità tecnica, amministrativa ed economica per ridisegnare radicalmente l’intera area, verificando la possibilità di configurare un nuovo assetto infrastrutturale dell’intera linea di costa, capace di offrire maggiori e qualificanti aperture verso il mare con l’obiettivo sia di realizzare il più grande lungomare (tra il nuovo e il vecchio porto) del golfo di Napoli che favorire la frequentazione dei luoghi da parte della cittadinanza tutta..
Prevedere, inoltre, nel futuro quadro progettuale, che la realizzazione di tutte le opere a terra assumano i criteri di architettura ecosostenibile, ipotizzando l’uso delle fonti energetiche alternative e/o rinnovabili.
L’attuazione della proposta impone, dunque, una verifica del percorso amministrativo/tecnico incardinato nell’istituto del Contratto d’Area che veda coinvolti tutti gli attori in una Conferenza di Servizi preliminare indetta dal Responsabile Unico del contratto nella persona del Sindaco di Castellammare di Stabia, ciò anche in considerazione della particolare complessità dell’intervento.
Partendo, dunque, dallo studio di fattibilità tecnica ed economica dell’opera, conformata alle dette linee di indirizzo, vanno individuate, da parte degli Enti competenti, tutte le condizioni preliminari per ottenere sul progetto definitivo i necessari pareri, intese, concerti, nulla-osta o atti di assenso.
Sulla base dei pareri acquisiti dovrà essere redatto il progetto definitivo che, a sua volta, formerà oggetto di una successiva Conferenza decisoria cui parteciperanno tutte le Autorità competenti.
Serve, dunque, un confronto serio con tutti gli attori Istituzionali, con la Proprietà e con le Parti sociali per definire un percorso chiaro sui tempi e contenuti per giungere ad una fattiva, concreta e condivisa proposta progettuale che possa conformarsi alle esigenze pubbliche e private.
E’ opportuno evidenziare in proposito che tale attività era stata avviata dalla Regione Campania, giusta convocazione inoltrata a questa Amministrazione ed agli altri Enti con nota prot. 0710574 del 22.11.2019, ma, nel corso degli incontri tenutisi, nel rivendicare il ruolo preminente del Consiglio Comunale sulla valutazione e decisione della proposta – studio di fattibilità -, si è ribadito che l’indizione della conferenza era di competenza del Sindaco, quale Responsabile unico del contratto, posizione ulteriormente marcata nella determinazione resa alla Regione con nota del 6 agosto 2020.
Trattandosi di indirizzi cui conformare l’azione del governo del territorio da parte del Comune di Castellammare di Stabia in relazione a specifici ambiti della Città, questo Consiglio Comunale delega il Sindaco nella qualità di Responsabile Unico del Contratto d’area ad indire conferenza di servizi preliminare sulla scorta dello studio di fattibilità che la soc. Marina di Stabia dovrà produrre in linea ed in conformità alle osservazioni innanzi riportate al fine di valutare la proposta ed acquisire tutte le condizioni per ottenere sul progetto definitivo i necessari pareri, intese, concerti, nulla-osta o atti di assenso.
Castellammare di Stabia (NA), 27 luglio 2021
I consiglieri comunali
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